Bien Vacant, Déficits Fonciers et Charges Déductibles

Lorsqu’un bien immobilier loué se retrouve vide, le propriétaire peut-il continuer à déduire ses charges de ses revenus fonciers ? Une récente décision de la Cour Administrative d’Appel (CAA) de Nancy rappelle que la déductibilité n’est pas automatique et exige de véritables efforts de relocation de la part du bailleur.

1. Le contexte : un bien inoccupé après une expulsion

L’affaire concerne un couple (M. et Mme B.) propriétaire d’une maison qui a été louée de 2014 à 2017. À la suite de dégradations, les locataires indélicats ont fait l’objet d’une ordonnance d’expulsion, qui n’a été exécutée que le 3 avril 2018. Le bien est ensuite resté totalement vacant jusqu’en 2021, année au cours de laquelle les propriétaires ont finalement décidé d’y établir leur résidence principale.

Entre-temps, pour les années fiscales 2019 et 2020, les époux ont déduit de leurs revenus fonciers globaux d’importantes charges de réparation et d’entretien liées à la remise en état de cette maison (respectivement 15 945 € et 5 918 €). À la suite d’un contrôle, l’administration fiscale a rejeté cette déduction et réintégré ces sommes dans leurs revenus fonciers.

2. La règle de droit : l’exigence de « diligences »

Selon l’article 15-II du Code Général des Impôts (CGI), les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance échappent à l’impôt sur le revenu. En contrepartie, les charges afférentes à ces mêmes biens ne peuvent pas être déduites.

Pour qu’un bien inoccupé génère des charges déductibles, le propriétaire a l’obligation d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour le relouer.

Dans ce dossier, bien que les époux aient confié un mandat de gestion à une agence immobilière à la fin de l’année 2018, l’administration (suivie par le juge) a estimé que leurs efforts n’étaient pas suffisants.

3. La décision de la Cour : le refus de déduction

Dans son arrêt du 25 juin 2026 (n° 24NC03052), la CAA de Nancy a donné raison à l’administration fiscale et rejeté la demande des époux. Les juges ont pointé du doigt plusieurs comportements incompatibles avec une réelle volonté de louer le bien dans des conditions normales de marché :

Les propriétaires exigeaient un loyer très élevé, inadapté à l’état réel de la maison qui nécessitait encore des travaux pour correspondre au « standing » attendu dans ce quartier.
Bien que trois locataires potentiels se soient montrés intéressés et aient souligné ce loyer trop cher, les propriétaires ont refusé toute négociation à la baisse.
Ils n’ont pas non plus engagé les travaux qui auraient permis de justifier le prix réclamé.

L’analyse patrimoniale : Fixer des exigences locatives déconnectées du marché local (loyer trop cher, refus de négocier) équivaut, aux yeux de l’administration et du juge de l’impôt, à se réserver la jouissance du bien. Dans ce cas, les déficits fonciers créés par les travaux de remise en état sont perdus.