Récupérer sa taxe foncière quand le bien n'est pas loué : le dégrèvement de l'article 1389

Un logement reste vide six mois entre deux locataires. Le propriétaire n’encaisse aucun loyer, mais reçoit tout de même son avis de taxe foncière au mois d’octobre, pour le montant plein. La plupart la paient sans se poser de question.

Il existe pourtant un dispositif ancien et peu connu qui permet d’en récupérer une partie : le dégrèvement de l’article 1389 du Code général des impôts. Il n’est ni automatique, ni ouvert à tous, mais quand les conditions sont réunies, il se chiffre en centaines d’euros par an.

1. Le principe

L’article 1389 du CGI permet d’obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de :

• vacance d’une maison normalement destinée à la location, ou
• inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel.

Le dégrèvement court du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel elle a pris fin. Le calcul s’opère par douzièmes.

Exemple : un logement vacant du 10 février au 20 septembre ouvre droit à un dégrèvement de mars à septembre inclus, soit 7/12ᵉ de la taxe foncière de l’année. Sur une taxe de 1 800 €, cela représente 1 050 €.

2. Les trois conditions cumulatives

Le texte est exigeant. Le dégrèvement est subordonné à une triple condition, et il suffit qu’une seule manque pour que la demande soit rejetée.

a) La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire

C’est la condition décisive, et celle sur laquelle se perdent la plupart des dossiers.

Cas généralement admis :

• impossibilité de trouver un locataire malgré des démarches sérieuses et documentées ;
• circonstances extérieures : crise économique locale, grèves, pénurie de matériaux ;
• obstacles matériels ou sanitaires indépendants du propriétaire ;
• occupation par des occupants sans titre, à condition de justifier des démarches d’expulsion engagées.

Cas systématiquement refusés :

• travaux d’agrandissement ou de modernisation décidés par le propriétaire ;
• exigences injustifiées envers les candidats locataires : loyer manifestement supérieur au marché, garanties disproportionnées ;
• défaut d’entretien imputable au propriétaire, rendant le bien inlouable ;
• décisions économiques personnelles : fermeture volontaire, rationalisation d’activité ;
• immeuble acquis déjà vacant, sauf le cas particulier examiné ci-dessous.

La charge de la preuve pèse sur le contribuable. Il faut donc constituer le dossier au fil de l’eau, et non a posteriori : mandats de recherche signés avec une agence, annonces datées et horodatées, visites consignées, courriers de refus, évolution du loyer demandé.

Le point qui décide de tout : l’administration ne conteste presque jamais la réalité de la vacance, aisément vérifiable. Elle conteste son caractère involontaire. Un propriétaire qui ne peut produire aucune trace de démarche active de mise en location perd, quelle que soit la durée réelle de la vacance. C’est exactement la même exigence probatoire que pour la déduction des charges d’un bien vacant.

b) Une durée d’au moins trois mois

La vacance doit avoir duré trois mois consécutifs au minimum. En dessous, aucun dégrèvement n’est possible, même si le manque à gagner est réel.

c) Une vacance totale, ou portant sur une fraction louable séparément

La vacance doit affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. Un studio vacant dans un immeuble de rapport ouvre droit au dégrèvement au prorata, dès lors qu’il fait l’objet d’une évaluation distincte. Une chambre inoccupée dans un appartement loué, non.

3. Le cas particulier de l’immeuble acquis déjà vacant

Le principe est le refus : on n’obtient pas de dégrèvement pour un immeuble qu’on a acheté vide, la vacance étant alors réputée connue et acceptée.

Le Conseil d’État a toutefois introduit une nuance importante pour les locaux professionnels : un acquéreur peut bénéficier du dégrèvement s’il démontre qu’il a acheté l’immeuble en vue de l’exploiter lui-même à des fins industrielles ou commerciales, même si l’exploitation était déjà interrompue au jour de l’acquisition. Le juge doit alors rechercher si l’acquéreur avait réellement l’intention d’exploiter les locaux une fois levé l’obstacle indépendant de sa volonté (CE 19 septembre 2014, n° 361566).

C’est une ouverture réelle pour les investisseurs en immobilier d’entreprise qui reprennent un actif à l’arrêt.

4. Le délai à ne pas manquer

C’est là que la plupart des droits se perdent, purement par inattention.

La réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance a atteint la durée minimale de trois mois (LPF art. R* 196-5).

Traduction pratique : une vacance ayant atteint trois mois en 2026 doit faire l’objet d’une réclamation avant le 31 décembre 2027. Passé cette date, le droit est éteint, sans recours possible.

Ce délai est plus favorable que le délai de réclamation de droit commun, mais il reste court au regard d’une vacance longue, où l’on a tendance à attendre la relocation pour s’occuper de l’administratif. Il ne faut pas attendre la fin de la vacance pour réclamer.

La procédure

La demande prend la forme d’une réclamation contentieuse adressée au service des impôts dont dépend l’immeuble, par la messagerie sécurisée de l’espace particulier ou par courrier. Elle doit préciser :

• l’identification de l’immeuble et sa référence cadastrale ;
• les dates exactes de début et de fin de vacance ;
• les justificatifs des démarches de mise en location ;
• le cas échéant, les pièces établissant le caractère subi de la vacance (procédure d’expulsion, arrêté, sinistre).

La réclamation ne suspend pas l’obligation de payer : il faut acquitter la taxe, puis se faire rembourser.

5. Articulation avec la taxe sur les logements vacants

C’est une question qui revient systématiquement, et la réponse est cohérente.

La taxe sur les logements vacants (TLV, CGI art. 232) frappe au contraire la vacance, mais elle n’est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. Les deux dispositifs reposent donc sur le même critère, appliqué dans le même sens :

Situation	Dégrèvement TF	TLV
Vacance subie, démarches prouvées	Oui	Non due
Vacance volontaire	Non	Due

Un dossier bien constitué sert donc deux fois : il ouvre le dégrèvement de taxe foncière et il écarte la taxe sur les logements vacants. À l’inverse, un propriétaire qui reçoit un avis de TLV et ne le conteste pas fournit à l’administration un argument contre sa propre demande de dégrèvement.

6. Les situations où le dispositif ne s’applique pas

Pour éviter les faux espoirs, trois exclusions fréquentes :

• La résidence secondaire. Le bien doit être « normalement destiné à la location ». Un logement que le propriétaire se réserve n’entre pas dans le champ, même s’il reste inoccupé toute l’année.
• Le meublé de tourisme entre deux séjours. La vacance saisonnière inhérente au modèle locatif n’est pas une vacance subie au sens du texte.
• La vacance pour travaux décidés par le propriétaire. Même longs, même nécessaires à la valorisation, ces travaux relèvent d’un choix. La nuance existe lorsque les travaux sont rendus obligatoires par un événement extérieur (sinistre, arrêté de péril), mais elle doit être documentée.

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Un réflexe à intégrer dans la gestion locative

Le dégrèvement de l’article 1389 ne se réclame pas au moment de la déclaration de revenus : il suit sa propre procédure et son propre calendrier. C’est pourquoi il est si souvent oublié, y compris par des propriétaires qui y auraient droit.

Deux règles suffisent à ne rien perdre : documenter la recherche de locataire dès le premier jour de vacance, et poser l’échéance du 31 décembre N+1 dans son suivi dès que la vacance atteint trois mois.

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