Créer une SCI pour se louer à soi-même : attention au risque d'abus de droit

L’utilisation d’une Société Civile Immobilière (SCI) est un excellent outil de transmission, mais elle ne doit pas servir de paravent juridique pour échapper à l’impôt.

La Cour Administrative d’Appel (CAA) de Versailles vient de le rappeler fermement (arrêt du 4 juin 2026, n° 24VE01240) : créer une SCI pour se louer un bien immobilier à soi-même, dans le seul but de générer du déficit foncier, constitue un abus de droit fiscal.

1. Le montage : générer du déficit foncier “artificiel”

L’affaire concerne une SCI familiale créée en 2008 par une mère (25 % des parts) et ses trois enfants (deux sœurs détenant 30 % chacune, et un frère à 15 %). La SCI acquiert en Corse une propriété pour 940 000 €, entièrement financée par les associés. Dans la foulée, la société contracte un lourd emprunt de 1 240 283 € (avec des mensualités de 8 449 €) pour réaliser d’énormes travaux, dépassant la valeur d’achat du bien.

La SCI conclut ensuite un bail pour louer cette propriété… aux deux sœurs associées, moyennant un loyer de 4 000 €.

Le résultat fiscal : Le loyer étant largement insuffisant pour couvrir l’emprunt et les charges (le reste étant payé par des apports en compte courant de la mère), la SCI affiche un “déficit foncier structurel”. Ce montage a permis à chaque associé d’imputer des dizaines de milliers d’euros de déficits sur ses propres revenus globaux, faisant fondre ses impôts personnels.

2. La règle de l’article 15-II du CGI contournée

En temps normal, l’article 15-II du Code Général des Impôts est clair : si un propriétaire se réserve la jouissance de son bien (il l’habite ou le prête gratuitement), il ne paie pas d’impôt sur une location fictive, mais en contrepartie, il ne peut déduire aucune charge ni créer de déficit.

En créant une SCI et en signant un bail, la famille a tenté de contourner cet article. Puisque la SCI encaissait (officiellement) des loyers, les associés estimaient être en droit de déduire les charges liées aux énormes travaux.

3. La sanction du juge : l’abus de droit caractérisé

Le juge administratif a balayé les arguments de la famille et confirmé le redressement opéré par l’administration fiscale. Les juges ont relevé plusieurs éléments démontrant que l’opération avait un but exclusivement fiscal :

• La SCI n’a jamais cherché à proposer la maison à de véritables locataires externes.
• Le bien a été loué à deux associées qui possédaient à elles seules la majorité des parts (60 %).
• La SCI ne s’est absolument pas comportée avec ses associées-locataires comme elle l’aurait fait avec des tiers (loyer déconnecté des charges d’emprunt).

L’écran sociétaire (la création de la SCI) a donc été considéré comme fictif et motivé uniquement par la volonté d’imputer des charges sur les revenus personnels. La requalification en abus de droit entraîne non seulement l’annulation de l’avantage fiscal, mais aussi de lourdes pénalités (jusqu’à 80 % de majoration de l’impôt dû).