Passage d'une SCI à l'IS : attention à l'imposition des plus-values latentes

Transformer le régime fiscal de sa Société Civile Immobilière (SCI), en passant de l’Impôt sur le Revenu (IR) à l’Impôt sur les Sociétés (IS), a des conséquences lourdes sur les plus-values latentes du patrimoine immobilier. Une jurisprudence récente du Tribunal Administratif (TA) de Rennes illustre les pièges de cette opération.

1. Le changement de régime fiscal d’une SCI

L’affaire concerne une SCI qui a acquis un bien immobilier en 2009 alors qu’elle était soumise à l’impôt sur le revenu (régime des sociétés de personnes). Au 1er janvier 2016, les associés ont décidé d’opter pour le régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Lors de ce changement de régime, les associés auraient dû déclarer et imposer les plus-values latentes sur le bien, mais ils ne l’ont pas fait. La SCI a finalement vendu ce bien immobilier quelques années plus tard, en août 2020.

2. Le litige sur le calcul des amortissements

Lors de la revente, l’administration fiscale a contrôlé l’opération et décidé de rehausser le montant de la plus-value. Le fisc a voulu intégrer dans le calcul le montant des amortissements qui auraient dû être pratiqués sur l’immeuble avant le 1er janvier 2016, c’est-à-dire comme si la société avait toujours été soumise à l’IS depuis sa création.

Face à ce redressement (assorti de pénalités), la SCI a saisi la justice.

3. La décision du Tribunal Administratif

Dans sa décision du 25 mars 2026 (n° 2305363), le TA de Rennes s’est appuyé sur l’article 202 ter du Code Général des Impôts (CGI). Les juges ont donné tort à l’administration fiscale en clarifiant la temporalité de l’impôt :

• Lorsqu’une SCI à l’IR passe à l’IS, les plus-values latentes sont imposables au titre de l’année précédant immédiatement le changement de régime (en l’occurrence, l’année 2015).
• Le calcul de ces plus-values latentes doit effectivement intégrer les amortissements théoriques qui auraient été admis en déduction si la SCI avait été à l’IS depuis l’origine.
• Cependant, puisque ces plus-values latentes relevaient de l’impôt sur le revenu entre les mains des associés pour l’année 2015, l’administration fiscale ne pouvait pas « rattraper » le coup en réintégrant ces amortissements lors de la cession du bien par la SCI en 2020.

Le tribunal a donc prononcé la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des intérêts de retard réclamés à la SCI.

À retenir : Une SCI qui inscrit son bien à son bilan d’ouverture à l’IS pour sa seule valeur d’origine, sans distinguer les amortissements théoriques, ne peut pas différer l’imposition de ses plus-values latentes à la date de revente. Ces plus-values doivent impérativement être purgées fiscalement (à l’IR) l’année qui précède le changement d’option fiscale.