Plus-value immobilière : qu'est-ce qu'une dépense d'amélioration déductible ?

Lors de la revente d’un bien immobilier, le vendeur peut légalement faire baisser le montant de sa plus-value imposable en ajoutant au prix d’acquisition initial certaines dépenses de travaux réalisées par des professionnels. Toutefois, la frontière entre “amélioration” (déductible) et “entretien” (non déductible) est souvent source de conflits avec l’administration fiscale.

Une récente décision du Tribunal Administratif de Caen (19 juin 2026, n° 2402148) illustre parfaitement les critères d’appréciation du fisc et du juge.

1. Le litige : rénovation globale d’un studio

En 2018, un couple acquiert un studio pour 38 500 € et le revend trois ans plus tard (en 2021) pour 88 140 €. Sur leur déclaration de plus-value, ils décident de majorer leur prix d’acquisition initial en déduisant 30 820 € de travaux divers (remplacement de fenêtres, déplacement de cloisons, réfection de la salle de bains et de la cuisine, électricité, plomberie).

Suite à un contrôle, l’administration fiscale accepte de déduire 7 283 € correspondant à la création de réseaux neufs (plomberie et nouveau tableau électrique). Cependant, elle rejette le reliquat de 23 537 € (cuisine, salle de bains, cloisons, fenêtres), estimant qu’il s’agit de simples dépenses d’entretien et de réparation, qui ne peuvent pas majorer le prix d’achat. Le contribuable saisit alors la justice.

2. La définition stricte de l’article 150 VB du CGI

Pour trancher, le juge se réfère à l’article 150 VB du Code Général des Impôts (CGI) qui autorise la majoration du prix d’acquisition pour les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.

La jurisprudence définit ces notions avec précision :

• L’agrandissement ou reconstruction : accroissement du volume, création de nouveaux locaux ou modification importante du gros œuvre.
• L’amélioration (déductible) : apport d’un équipement ou d’un élément de confort entièrement nouveau, sans modifier la structure de l’immeuble.
• L’entretien et la réparation (non déductible) : maintien ou remise en état d’un bien pour en permettre un usage normal, sans modifier sa consistance ou son équipement initial.

3. Le jugement : moderniser n’est pas améliorer au sens fiscal

Le requérant arguait que ses travaux (remplacement des fenêtres de toit, nouvelle salle de bains, nouvelle cuisine) avaient considérablement amélioré les performances énergétiques, thermiques et acoustiques du studio.

Le tribunal a rejeté cet argument et a donné raison à l’administration fiscale. Pour les juges, dès lors que l’appartement comportait déjà une cuisine et une salle de bains fonctionnelles au moment de l’achat, les travaux ont consisté à remplacer des équipements préexistants pour remettre l’ensemble en bon état.

La leçon à en tirer : Le simple remplacement d’équipements existants par des modèles plus récents ou plus performants (meilleure isolation thermique ou acoustique) relève fiscalement de la réparation et de l’entretien. Pour que la dépense soit considérée comme une “amélioration” venant diminuer la plus-value, il faut que l’équipement apporté soit totalement inédit dans le logement.