Encadrement des loyers en zone tendue : le dispositif prolongé jusqu'en 2027

Le décret du 20 juillet 2026 vient d’officialiser la prolongation du dispositif d’encadrement des loyers pour une année de plus, s’étendant du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Cette mesure vise à réguler le marché dans les “zones tendues”, c’est-à-désigner les villes où la demande de logements est fortement supérieure à l’offre, provoquant des tensions tarifaires.

Comme le souligne le document “Encadrement des loyers _ reconduction jusqu’en juillet 2027 _ LégiFiscal.pdf”, ces contraintes s’appliquent de la même manière aux locations nues et aux locations meublées. Voici les règles que les propriétaires bailleurs doivent impérativement respecter.

1. L’encadrement à la relocation (règle générale)

Dans les communes classées en zone tendue, la règle de base est stricte : un propriétaire n’est pas autorisé à augmenter librement le prix de son loyer lors du renouvellement d’un bail ou lors de l’arrivée d’un nouveau locataire.

Concrètement, si le bien est remis sur le marché locatif dans la foulée du départ du précédent occupant, le montant réclamé au nouveau locataire devra être identique à l’ancien loyer. Toutefois, le contrat de location peut tout à fait prévoir une clause d’indexation annuelle basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

2. L’encadrement du niveau des loyers (Paris, Bordeaux, Montpellier)

Certains propriétaires doivent affronter un “double dispositif” s’ils investissent dans certaines agglomérations spécifiques. Des villes comme Paris, Bordeaux ou Montpellier imposent en effet un plafonnement encore plus rigoureux.

Dans ces métropoles, la préfecture édite chaque année un arrêté qui fixe des seuils à ne pas dépasser. La réglementation définit trois paliers :

• Le loyer de référence : il correspond au loyer médian calculé au mètre carré.
• Le loyer de référence majoré : il est fixé à 20 % au-dessus du loyer médian.
• Le loyer de référence minoré : il est fixé à 30 % en dessous du loyer médian.

La règle d’or : Lors de la signature du bail, le “loyer de base” (qui s’entend hors charges locatives et hors complément éventuel) ne peut en aucun cas excéder ce plafond du loyer de référence majoré. En 2026, ces nouveaux barèmes sont entrés en application le 1er juillet pour Paris et Montpellier, et le 15 juillet pour Bordeaux.

3. Les exceptions : quand peut-on augmenter ou dépasser le loyer ?

La loi a néanmoins prévu quelques soupapes de sécurité permettant d’augmenter le loyer entre deux locataires ou de dépasser le plafond préfectoral.

• Réalisation de travaux : Si le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration significatifs dans le logement depuis la signature du précédent contrat, une hausse de loyer est envisageable, sous réserve de respecter certaines conditions strictes.
• Loyer sous-évalué : Une revalorisation est également possible si le bailleur est en mesure de prouver que le loyer appliqué jusqu’ici était manifestement sous-évalué en comparaison avec les prix du marché local (sous conditions également).
• Le complément de loyer : Enfin, si le bien loué dispose de caractéristiques particulières et exceptionnelles (vue, équipements hors norme, localisation privilégiée), le bailleur peut légalement appliquer un “complément de loyer” qui viendra s’additionner au loyer de base.