Projet de loi 2026 : Relance, rénovation et décentralisation du logement

La crise du logement en France est profonde et structurelle. Face à une offre insuffisante dans le neuf comme dans l’ancien, et une perte de pouvoir d’achat immobilier estimée à 25 m² en moyenne sur les dix dernières années, l’exécutif a lancé un vaste plan “Relance Logement”. L’objectif affiché : créer 2 millions de logements d’ici 2030.

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, avant son examen par l’Assemblée nationale à l’automne. Voici le décryptage des mesures phares qui vont impacter les investisseurs, les propriétaires et les collectivités.

1. Construire plus et mieux : PNRU3 et opérations d’intérêt local

Le premier volet du texte s’attaque à l’aménagement du territoire et au renouvellement urbain, avec la création de nouveaux outils pour accélérer les chantiers.

• Le lancement du PNRU3 : L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) pilotera ce troisième programme couvrant la période 2026-2040, doté d’un budget massif de 5 milliards d’euros. Il ciblera les quartiers prioritaires (sécurité, enclavement, manque de services publics) avec une première sélection de 150 quartiers fin 2026.
• Des enjeux élargis : Outre le bâti, ce programme intègrera la sécurité (vidéoprotection), la lutte contre les déserts médicaux et l’adaptation au changement climatique.
• Les Opérations d’Intérêt Local (OIL) : Pour diviser par un facteur important le temps de réalisation des projets d’aménagement (qui prennent parfois 8 à 10 ans), ce nouveau dispositif accordera un régime dérogatoire pour la construction. Les maires et préfets pourront s’affranchir de certaines mises en conformité administratives, tout en préservant la sécurité et la salubrité.

2. L’assouplissement du dispositif fiscal “Jeanbrun”

Introduit en début d’année, le dispositif “Jeanbrun” permet aux acheteurs d’un bien (neuf ou ancien) destiné à la location abordable de déduire une partie du prix d’achat et l’ensemble des charges de leurs revenus locatifs, avec imputation du déficit sur le revenu global.

Pour doper son attractivité, le projet de loi prévoit plusieurs améliorations notables :

• Baisse du seuil de travaux : Dans l’ancien, il suffira désormais de réaliser 20 % de travaux par rapport au prix d’achat (contre 30 % auparavant).
• Conditions énergétiques : Le logement rénové devra atteindre au minimum l’étiquette D du DPE.
• Élargissement du périmètre : La maison individuelle devient éligible dans l’ancien.
• Apport du Sénat : Les sénateurs ont voté l’ouverture de cet avantage fiscal aux propriétaires qui louent leur bien à un ascendant ou un descendant, et ont supprimé l’interdiction initiale d’installer des chaudières fossiles.

3. Passoires thermiques : vers une remise sur le marché sous conditions

Le calendrier de la loi “Climat et Résilience” de 2021 (interdiction de louer les logements G depuis 2025, puis F en 2028 et E en 2034) est en train d’être adapté pour éviter le gel du marché locatif.

Le projet de loi introduit une flexibilité majeure : les logements classés F et G pourront être remis en location, à la condition stricte que le propriétaire s’engage contractuellement à réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Le délai accordé sera de :

• 3 ans pour une maison individuelle.
• 5 ans pour un logement situé en copropriété.

Adaptation aux vagues de chaleur : Le Sénat a intégré des mesures pour faciliter le “confort d’été”. L’installation de protections solaires extérieures ne requerra plus qu’un avis simple (et non conforme) des architectes des bâtiments de France (ABF). De plus, le vote pour l’installation de systèmes de refroidissement en copropriété sera facilité.

4. Décentralisation : de nouveaux pouvoirs pour les maires

Le dernier grand axe de cette réforme vise à rapprocher les décisions du terrain, selon le principe : « une compétence, un responsable ».

• Le statut d’Autorité Organisatrice de l’Habitat (AOH) : Ce rôle sera officiellement confié aux intercommunalités et aux départements pour clarifier la gestion locale.
• Le droit de veto des maires : Les maires voient leur rôle renforcé dans l’attribution des logements sociaux. Le Sénat a d’ailleurs élargi ce pouvoir : un maire pourra, de manière motivée, s’opposer au choix d’un candidat, bloquant ainsi l’attribution du logement.
• Logement social : Un effort de rénovation énergétique massif est prévu pour le parc social, avec l’objectif de réhabiliter 125 000 logements par an dès 2026. Les économies d’énergie générées pourront être partiellement répercutées sur les loyers.