LMNP : le PLF 2027 plafonnerait l'amortissement à 7 000 € par an
L'article 7 du PLF 2027 limiterait l'amortissement LMNP à 2,5 % du prix et 7 000 € par an, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Le stock en report serait bridé.
Ingénieur patrimonial, APR Patrimoine
Projet de loi, pas texte définitif. L’article 7 du PLF 2027 n’est pas voté. Les taux, les plafonds et le calendrier peuvent évoluer. Ne vendez pas et n’arbitrez pas un bien sur cette seule base.
L’amortissement est le cœur de l’intérêt fiscal du statut de loueur en meublé non professionnel. C’est lui qui permet d’encaisser des loyers en payant peu ou pas d’impôt pendant des années. L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 le plafonne.
1. Les nouveaux plafonds
Le texte modifie l’article 39 C du code général des impôts et introduit, pour l’activité de location meublée non exercée à titre professionnel, une double limite :
| Type de bien | Taux maximal | Plafond annuel par foyer fiscal |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 2,5 % du prix | 7 000 € |
| Meublé de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme | 1,5 % du prix | 5 000 € |
Le plafond est par foyer fiscal, pas par bien. Détenir trois appartements ne triple pas l’enveloppe.
2. Les biens qui échappent au plafonnement
Le texte prévoit trois exceptions, qui dessinent assez clairement la politique du logement que le Gouvernement défend :
- les résidences étudiantes et celles destinées aux personnes de moins de trente ans en formation, en stage, en contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ainsi qu’aux personnes de plus de 65 ans, visées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction ;
- les EHPAD et les résidences services pour personnes âgées ou handicapées disposant de l’agrément ou de l’autorisation requis ;
- les établissements délivrant des soins de longue durée.
Autrement dit, l’amortissement plein survit dans les résidences gérées à vocation sociale ou médico-sociale, et disparaît sur le meublé classique et le meublé touristique.
3. Le sort du stock, et c’est le plus dur
Beaucoup de loueurs en meublé disposent d’un stock d’amortissements en report, constitué au fil des années où le résultat ne permettait pas de les déduire intégralement. Ce stock est souvent considérable, et il constituait une réserve d’imposition nulle pour l’avenir.
Le projet le brise en deux temps.
Pour les amortissements constitués avant le 1ᵉʳ janvier 2027, la déduction serait limitée à la moitié du résultat imposable restant après déduction des amortissements de l’exercice, et seulement jusqu’au 31 décembre 2036. Au-delà de cette date de dix ans, ce qui n’a pas été déduit est perdu.
Pour les exercices clos à compter du 1ᵉʳ janvier 2027, les amortissements qui n’ont pu être déduits ne seraient plus reportables du tout.
4. L’effet combiné avec la loi de finances pour 2025
La mesure ne vient pas seule. La loi de finances pour 2025 a déjà introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession.
L’équation du LMNP devient donc : un amortissement plafonné pendant la détention, et un amortissement réintégré à la revente. L’exposé des motifs l’assume en toutes lettres : la mesure « devrait avoir pour effet de créer un nouvel équilibre entre les régimes fiscaux au profit de la location de longue durée ».
5. Vers quoi le Gouvernement pousse
Le même article renvoie explicitement au dispositif « Jeanbrun », créé par la loi de finances pour 2026 dans le cadre du plan Relance logement. Celui-ci ouvre, en location nue et sous condition de loyer abordable, un amortissement de 3 à 5,5 % du prix d’acquisition, plafonné à 12 000 € par an et par foyer fiscal.
Comparez : 12 000 € en location nue sous condition de loyer, contre 7 000 € en meublé libre. Le signal est clair.
L’article renforce par ailleurs le prêt à taux zéro pour les ménages attendant un enfant ou ayant la charge d’un enfant de moins de trois ans, et supprime le plafond légal du montant annuel des crédits d’impôt afférents au PTZ. Le Gouvernement cite la natalité : 645 000 naissances en 2025, un indicateur de fécondité à 1,56, le plus bas depuis 1918.
6. Ce qu’il faut regarder dans votre situation
Calculez votre amortissement annuel actuel. Sur un bien à 250 000 €, un amortissement classique sur la structure et les composants tourne souvent entre 6 000 et 9 000 € par an. Le plafond de 7 000 € ne mord donc pas toujours sur un seul bien. Il mord dès le deuxième.
Chiffrez votre stock en report. C’est la ligne qui vous dira si la mesure vous coûte quelques centaines d’euros par an ou plusieurs dizaines de milliers sur dix ans. Votre liasse 2031 la porte.
Si vous êtes en meublé de tourisme, l’écart est plus net : 1,5 % et 5 000 €, après les restrictions déjà apportées par la loi de 2024 sur les abattements du micro-BIC. La location saisonnière continue de perdre ses avantages fiscaux année après année.
Ne concluez pas trop vite à la bascule vers la location nue. Le meublé conserve des atouts que le régime fiscal ne résume pas : loyers plus élevés, bail plus souple, rotation choisie. Et le dispositif Jeanbrun impose un plafond de loyer qui réduit le rendement brut. L’arbitrage se fait au cas par cas, calcul en main.
Et si vous êtes proche du seuil LMP, la question change de nature : le plafonnement ne vise que l’activité « non exercée à titre professionnel » au sens du 2 du IV de l’article 155. Le passage en loueur en meublé professionnel sort du plafonnement, mais fait entrer dans les cotisations sociales. Nous avons détaillé cet arbitrage dans notre article sur le passage du LMNP au LMP.
Foire aux questions
Le plafond est-il par bien ou par foyer ? Par foyer fiscal. C’est ce qui rend la mesure réellement pénalisante pour les patrimoines multi-biens.
Mon stock d’amortissements est-il perdu ? Pas immédiatement. Il reste déductible jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement à hauteur de la moitié du résultat imposable de chaque exercice, après déduction des amortissements de l’année.
Les résidences services seniors sont-elles concernées ? Non, si l’établissement dispose de l’agrément de l’article L. 7232-1 du code du travail ou de l’autorisation de l’article L. 313-1 du code de l’action sociale. Vérifiez le statut exact de votre résidence auprès du gestionnaire.
Faut-il vendre avant 2027 ? Non, et c’est même souvent contre-productif : la réintégration des amortissements dans la plus-value, déjà en vigueur depuis 2025, rend la sortie coûteuse. Vendre pour échapper à un plafonnement d’amortissement revient fréquemment à payer tout de suite ce qu’on cherchait à éviter d’étaler.