Location de votre résidence principale : les conditions d'exonération d'impôt en 2026
Découvrez comment louer une partie de votre résidence principale en franchise d'impôt en 2026 : plafonds de loyers, conditions et chambres d'hôtes.
Ingénieur patrimonial, APR Patrimoine
Mettre en location une chambre de sa résidence principale est une excellente solution pour générer un complément de revenu. Fiscalement, ces revenus relèvent normalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Cependant, le législateur a prolongé un dispositif très avantageux pour 2026 : une exonération totale d’impôt sur le revenu, à condition de respecter des règles strictes concernant l’usage de la pièce et le montant du loyer.
1. Les trois conditions cumulatives pour être exonéré
Pour que les revenus tirés de la location ou de la sous-location d’une partie de votre habitation principale ne soient pas imposés, votre situation doit cocher les trois critères suivants :
- La nature du logement : Les pièces louées doivent faire partie intégrante de votre propre résidence principale (et être louées meublées).
- L’usage par le locataire : Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire). S’il s’agit d’un travailleur saisonnier, le logement doit constituer sa résidence temporaire.
- Le montant du loyer : Le prix de la location doit être fixé dans des limites considérées comme « raisonnables » par l’administration fiscale.
2. Qu’est-ce qu’un loyer « raisonnable » en 2026 ?
Pour apprécier le caractère raisonnable du loyer, l’administration fiscale publie chaque année des plafonds annuels au mètre carré de surface habitable (hors charges).
Si vos loyers restent inférieurs à ces seuils, vous bénéficiez de l’exonération garantie jusqu’au 31 décembre 2026.
| Zone géographique | Plafond annuel 2026 (par m²) | (Pour rappel : Plafond 2025) |
|---|---|---|
| Île-de-France | 215 € | 213 € |
| Autres régions | 159 € | 157 € |
Exemple d’application : Si vous louez une chambre de 15 m² dans votre résidence principale située à Lyon (Autres régions), votre loyer annuel hors charges ne devra pas dépasser 2 385 € (soit 15 x 159 €), ce qui représente un loyer mensuel maximum d’environ 198 € pour conserver l’exonération.
3. L’exception des locations de courte durée (clientèle de passage)
Que se passe-t-il si vous louez occasionnellement une chambre à des touristes ou à une clientèle de passage (de type chambre d’hôtes ou Airbnb) ?
Puisque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la règle précédente ne s’applique pas. Néanmoins, l’administration fiscale tolère une exonération d’impôt pour ces locations habituelles de courte durée, mais le plafond est beaucoup plus restrictif.
Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI-BIC-CHAMP-40-20 §60), vous êtes exonéré d’impôt uniquement si le total des recettes annuelles ne dépasse pas 760 € TTC.
Attention : Ce plafond très bas de 760 € comprend non seulement le montant du loyer, mais également les éventuelles prestations annexes facturées au client (petit-déjeuner, ménage, téléphone, etc.). Au-delà de ce seuil, l’intégralité des revenus bascule dans la catégorie des revenus imposables (BIC).