Que devient le déficit foncier en cas de vente ou sans loyers ?
Investisseurs immobiliers : découvrez ce que devient votre déficit foncier si vous vendez le bien trop tôt (la règle des 3 ans) ou si le bien est inoccupé.
Le déficit foncier est le levier de défiscalisation préféré des amoureux de la belle pierre et de la rénovation. En imputant le coût de vos travaux sur votre revenu global (jusqu’à 10 700 €), vous pouvez gommer instantanément une grande partie de votre impôt sur le revenu.
Cependant, ce cadeau fiscal est assorti de conditions très strictes par l’administration. Que se passe-t-il si la vie vous oblige à revendre le bien immobilier prématurément ? Et pouvez-vous créer du déficit foncier sur un appartement qui n’a pas encore de locataire ? Réponses de notre cabinet.
1. Que devient le déficit foncier en cas de vente ? (La règle des 3 ans)
Si vous décidez de revendre un appartement sur lequel vous avez récemment effectué de gros travaux déduits de vos impôts, attention au “retour de bâton” fiscal. Bercy applique ce que l’on appelle la Règle des 3 ans.
Le Code Général des Impôts stipule que si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global (pour faire baisser votre impôt sur le revenu global), vous avez l’obligation absolue de continuer à louer le bien de manière effective et continue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit cette imputation.
Le scénario catastrophe (Vente avant 3 ans)
Exemple : Vous avez fait 15 000 € de travaux en 2024. Vous imputez 10 700 € sur votre revenu global de 2024. Vous devez donc louer le bien au moins jusqu’au 31 décembre 2027. Si vous vendez l’appartement en 2026, la sanction est immédiate : l’administration fiscale va annuler l’imputation sur le revenu global des 3 dernières années. Elle recalculera vos impôts (de 2024 et 2025) sans cette déduction, et vous réclamera la différence, assortie de pénalités.
Le scénario de sauvegarde
- L’obligation des 3 ans ne s’applique qu’à l’imputation sur le revenu global.
- Si votre déficit a uniquement été utilisé pour effacer vos autres revenus fonciers (parce que vos loyers étaient supérieurs à vos charges), il n’y a pas de délai de conservation de 3 ans. Vous pouvez vendre quand vous le souhaitez.
- De même, en cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement), l’administration fiscale peut annuler la reprise de l’avantage fiscal.
2. Peut-on avoir un déficit foncier sans revenus locatifs ?
C’est une excellente question, souvent posée lors de l’acquisition d’une “épave” ou d’un plateau nu. Vous achetez un bien en janvier, vous faites 9 mois de travaux lourds, et le premier locataire n’entre dans les lieux qu’en février de l’année suivante. Vous n’avez donc encaissé aucun loyer sur l’année en cours.
La réponse est Oui. Vous pouvez parfaitement déclarer un déficit foncier sur un bien qui ne génère pas encore de revenus, à une condition absolue : vous devez prouver à l’administration votre intention ferme de louer le bien nu à l’issue des travaux. Cette intention se prouve par :
- La publication d’annonces immobilières ou la signature d’un mandat de gestion locative.
- La nature des locaux (ils doivent être destinés à l’habitation).
Vos travaux généreront donc un déficit foncier (sans loyer en face), qui s’imputera sur votre Revenu Fiscal de Référence dans la limite de 10 700 €, et l’excédent sera reportable pendant 10 ans sur vos futurs loyers.
Foire Aux Questions (FAQ)
Que devient mon stock de déficit reportable (sur 10 ans) si je vends le bien ? Si vous revendez le bien et qu’il vous reste un “stock” de déficit foncier non utilisé des années précédentes, ce stock n’est pas perdu ! Il reste attaché à votre foyer fiscal. Vous pourrez l’utiliser pour effacer les loyers d’autres biens immobiliers que vous possédez (ou possèderez à l’avenir), toujours dans la limite des 10 ans.
Le déficit foncier est-il compatible avec le LMNP ? Non. Le déficit foncier est un mécanisme exclusif aux revenus fonciers (location nue). Si vous louez en meublé, vous dépendez des règles du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En LMNP, les déficits sont reportables sans limite de temps, mais uniquement sur vos revenus meublés de même nature, jamais sur le revenu global. Lisez notre article : LMNP ou Location nue, que choisir ?.
Comment intégrer les travaux dans le calcul de la plus-value lors de la revente ? Attention : vous ne pouvez pas “gagner sur les deux tableaux”. Si vous avez déduit le montant de vos travaux pour créer du déficit foncier, vous ne pouvez pas ajouter ces mêmes factures au prix d’achat lors du calcul de la plus-value immobilière à la revente.