Calcul de Capacité d'Emprunt
Définissez l'enveloppe exacte de votre futur achat immobilier. Ce simulateur applique strictement les normes d'endettement du HCSF (35% maximum).
Mensualité maximale
Endettement limité à 35% des revenus
Montant du prêt estimé
Basé sur un taux moyen estimé de 3.5%
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Pour aller plus loin, intégrez votre apport personnel. Nous vous enverrons une étude de faisabilité incluant les frais de notaire et la rentabilité si c'est un projet locatif.
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Comment calculer sa capacité d'emprunt en 2026 ?
Avant de commencer les visites pour l'achat de votre résidence principale ou d'un investissement locatif, la première étape indispensable est de définir votre enveloppe budgétaire. Ce calcul, encadré strictement par les autorités financières, repose sur plusieurs piliers fondamentaux.
La règle d'or du HCSF : Le taux d'endettement à 35 %
Depuis les recommandations contraignantes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques françaises ont l'obligation de respecter un plafond d'endettement. La totalité de vos charges de crédit (le nouveau prêt immobilier, mais aussi vos éventuels crédits auto ou conso) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ce calcul inclut obligatoirement le coût de l'assurance emprunteur.
Quels revenus sont pris en compte par la banque ?
Le simulateur ci-dessus vous donne une excellente estimation de votre capacité d'achat. Cependant, gardez à l'esprit que l'analyse bancaire applique des pondérations sur certains types de revenus :
- Salaires en CDI et Fonctionnaires : Pris en compte à 100 %.
- Chefs d'entreprise et professions libérales (TNS) : La banque fera la moyenne de vos 3 dernières liasses fiscales (bilans).
- Revenus locatifs existants : Si vous percevez déjà des loyers, la banque n'en retiendra généralement que 70 % (une décote de 30 % est appliquée pour palier le risque de vacance locative ou de travaux).
L'importance de l'apport personnel
La capacité d'emprunt (l'argent prêté par la banque) ne constitue pas votre budget d'achat global. Vous devez y ajouter votre apport personnel. En 2026, les banques exigent quasi-systématiquement que votre apport couvre a minima les frais annexes, dits "frais dans le vide" (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier), ce qui représente environ 10 % du prix d'achat.