Immobilier en société : structurer avant d’investir.

SCI, SARL de famille, SAS immobilière... Le choix du véhicule juridique est déterminant pour l'avenir de votre patrimoine. Nous définissons l'architecture fiscale idéale (IR vs IS), puis nous sourçons l'actif immobilier pour concrétiser votre stratégie.

Structurer mon projet immobilier Voir l'expertise Dirigeant

Notre méthode : le conseil et l'exécution

Mesurer l'impact fiscal : Arbitrage IR ou IS
Le choix du régime d'imposition est irrévocable (dans le sens IS vers IR). Une SCI à l'IS permet de capitaliser puissamment grâce à l'amortissement comptable de l'immeuble, mais s'avère lourdement taxée sur les plus-values lors de la revente. À l'inverse, une SCI à l'IR (transparence fiscale) permet d'optimiser la plus-value grâce aux abattements pour durée de détention, mais expose immédiatement vos revenus fonciers à une fiscalité personnelle (TMI + prélèvements sociaux). Nous simulons ces scénarios mathématiquement.

Un interlocuteur unique pour l'acquisition
La structuration sociétaire n'est qu'un outil. Pour que le projet prenne vie, il faut acquérir le bon actif. Forts de notre réseau off-market, nous nous chargeons de la recherche et de la sélection des biens (immeubles de rapport, locaux commerciaux, LMNP). Vous n'avez pas à coordonner l'agent immobilier, le courtier et le notaire : nous centralisons et sécurisons l'intégralité du processus d'achat.

Faciliter la transmission et éviter l'indivision
L'immobilier détenu en nom propre est source de conflits lors d'une succession (indivision). La mise en société transforme vos murs en parts sociales. Il devient alors aisé de donner progressivement la nue-propriété de quelques parts à vos enfants, en utilisant l'abattement de 100 000 € (renouvelable tous les 15 ans). Grâce à des statuts bien rédigés (gérance), vous conservez le contrôle absolu sur la revente et les revenus.

Les véhicules juridiques immobiliers

La SCI (Société Civile Immobilière)

C'est l'outil de gestion patrimoniale par excellence. Destinée exclusivement à la location nue (les locations meublées étant commerciales, elles feraient basculer la SCI à l'IS d'office si elles dépassent 10% des recettes). Elle permet de dissocier le capital (détenu par les associés) du pouvoir (détenu par le gérant).

La SARL de Famille

Constituée uniquement entre parents en ligne directe (ou frères/sœurs), la SARL de famille permet d'exercer une activité commerciale (comme la Location Meublée Non Professionnelle - LMNP) tout en optant pour l'impôt sur le revenu (transparence fiscale). Vous cumulez ainsi l'amortissement du LMNP réel et le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Le Compte Courant d'Associé (CCA)

Lors de la création de la société, l'apport financier que vous réalisez au-delà du capital social constitue un compte courant d'associé. Ce mécanisme est fondamental : lorsque la société dégagera de la trésorerie, elle pourra vous rembourser ce compte courant sans aucune imposition (pas d'IR, pas de prélèvements sociaux).

Le Démembrement de parts sociales

Dans un objectif de transmission, il est possible de démembrer les parts de la société. Le donateur (parent) conserve l'usufruit (droit au vote sur l'affectation des bénéfices et perception des dividendes) et transmet la nue-propriété. La valeur taxable de la donation est réduite selon le barème de l'Art. 669 du CGI.

Le périmètre de notre accompagnement

Arbitrage IR / IS

Simulations financières comparées sur 15 ans pour définir le régime d'imposition le plus performant selon vos objectifs (capitalisation, perception de revenus, ou revente).

Création et Statuts

Choix de la forme juridique (SCI, SAS, SARL de famille) et rédaction sur-mesure des statuts par nos partenaires avocats (pouvoirs du gérant, clauses d'agrément).

Sourcing d'Actifs

Activation de notre réseau d'apporteurs d'affaires pour cibler des immeubles de rapport, des locaux professionnels ou des appartements à forte rentabilité.

Montage Financier

Présentation du dossier aux banques, structuration des apports initiaux (comptes courants d'associés) et accompagnement jusqu'à la signature notaire.

Exemple d'intervention

Acquisition d'un Immeuble de Rapport

Objectif : Investir les excédents de trésorerie de l'entreprise d'exploitation sans subir le PFU (Flat-Tax).

L'obstacle fiscal initial

Le dirigeant souhaitait acheter un immeuble pour préparer sa retraite. Sortir 100 000 € d'apport de son entreprise vers son compte personnel lui aurait coûté 30 000 € d'impôts, réduisant considérablement sa capacité d'emprunt.

La structuration APR Patrimoine

Création d'une SCI soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), détenue par la holding du dirigeant. La trésorerie a transité librement entre les sociétés (quasi sans frottement fiscal via le régime mère-fille). La SCI a pu emprunter massivement grâce à cet apport intact.

Bénéfice : Capitalisation maximisée

Les loyers remboursent l'emprunt et l'immeuble est amorti comptablement (neutralisant l'IS annuel). Le dirigeant se constitue un patrimoine pérenne, isolé de son risque professionnel.

Passez de l'idée à la structuration

Qu'il s'agisse d'acheter vos propres locaux professionnels, d'investir la trésorerie de votre entreprise ou d'anticiper la transmission de votre immobilier locatif, nous concevons le montage idéal.

  • Modélisation fiscale comparative
  • Rédaction des statuts sur-mesure
  • Recherche des biens hors marché
Étudier mon projet immobilier en société