PLF 2026 : Le "Statut du Bailleur Privé" adopté via le 49.3 (Amendement Jolivet)

Le couperet est tombé. Suite à l’adoption du Projet de Loi de Finances pour 2026 via l’article 49.3, l’amendement a été intégré au texte final.

Ce texte marque une rupture idéologique majeure : nous passons d’une logique de “réduction d’impôt” (type Pinel) à une logique “d’amortissement du revenu”, rapprochant enfin la location nue des avantages comptables du meublé.

Voici notre décryptage technique de ce nouveau dispositif, applicable rétroactivement aux acquisitions actées depuis le 1er décembre 2025.

Le mécanisme : L’amortissement remplace la réduction

Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt directe (ex: 2% du prix), le dispositif “Jolivet” permet de déduire un amortissement de vos revenus fonciers.

C’est une révolution pour les investisseurs fortement imposés (TMI 30%, 41% ou 45%), car cet amortissement vient gommer la base imposable.

Les chiffres clés

Taux d’amortissement : 3,5 % par an.
Durée : 20 ans (linéaire).
Base de calcul : 80 % du prix de revient du bien (le législateur considère forfaitairement que le terrain représente 20% et n’est pas amortissable).

Concrètement : Sur 20 ans, vous amortissez 70 % de la valeur du bâti (3,5% x 20 ans). Rapporté au prix total (base 80%), cela permet de passer en charge 56 % du prix d’acquisition total sur la durée de détention.

Les conditions d’éligibilité (Strictes)

Ce cadeau fiscal s’accompagne de contreparties lourdes qui engagent l’investisseur sur le très long terme.

Type de bien : Logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Mode de location : Location NUE (non meublée) à usage de résidence principale.
L’engagement de durée : C’est le point critique. L’investisseur s’engage à louer le bien pendant 20 ans minimum.
Plafonnement : Loyers et ressources des locataires plafonnés (décret à paraître, probablement aligné sur les zones tendues).
Limite : 2 logements par an, avec un plafond de déduction de 10 000 € par logement/an.

L’Analyse APR Patrimoine : Opportunité ou Piège ?

Ce dispositif corrige enfin l’anomalie fiscale qui favorisait excessivement la location meublée (LMNP) au détriment de la location nue. Il permet de créer du déficit foncier artificiel sur du neuf, ce qui était impossible auparavant.

Cependant, la contrainte de 20 ans ne doit pas être prise à la légère. En cas de revente anticipée (divorce, besoin de liquidités, mobilité), l’avantage fiscal est repris par l’administration.

Pour qui est-ce fait ?

Ce statut est idéal pour l’investisseur patrimonial qui prépare sa retraite à horizon 20 ans et souhaite se constituer un parc immobilier récent, aux normes énergétiques 2026, sans subir la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers classiques.

Notre conseil : Ne signez pas sur un coup de tête pour “payer moins d’impôts”. Une projection financière sur 20 ans incluant l’inflation des loyers et la valorisation du bien est indispensable avant de s’engager.