Investissement Locatif en 2026 : la fin des rentes automatiques, le début des stratégies sur-mesure
Nouveau statut du bailleur privé, avenir du LMNP, Déficit Foncier : comment naviguer dans un paysage fiscal immobilier en pleine mutation ?
L’époque où il suffisait d’acheter un bien et de le louer pour s’enrichir est révolue. L’année 2026 marque un tournant pour l’investisseur immobilier : le cadre législatif évolue pour favoriser la neutralité fiscale, rendant les arbitrages plus techniques.
Face aux incertitudes, deux attitudes s’opposent : l’attentisme stérile ou l’adaptation stratégique.
LMNP vs Nouveau Statut du Bailleur Privé
Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), niche fiscale historique, est au cœur des débats parlementaires. Si son attractivité demeure grâce aux amortissements comptables, l’émergence progressive d’un “statut du bailleur privé” vise à unifier la fiscalité de la location nue et meublée.
Ce qu’il faut retenir :
- Le LMNP au réel reste pertinent pour générer des revenus non fiscalisés à court/moyen terme.
- Il convient cependant d’anticiper une potentielle réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (réforme type CPO).
Le retour en force du Déficit Foncier
Pour nos clients fortement imposés (TMI à 30%, 41% ou 45%), le Déficit Foncier redevient une arme redoutable. En achetant des biens avec travaux de rénovation (notamment énergétiques), vous imputez les travaux sur vos revenus globaux (dans la limite de 10 700 € ou plus selon les dispositifs temporaires) et sur vos revenus fonciers existants.
C’est une stratégie doublement gagnante :
- Défiscalisation immédiate des revenus du travail.
- Valorisation patrimoniale d’un bien remis aux normes DPE 2026.
L’expertise APR Patrimoine
Il n’existe plus de “bonne affaire” universelle. Il n’y a que des solutions adaptées à une situation donnée.
Nous suivons au jour le jour les évolutions législatives pour adapter vos montages :
- Faut-il passer vos biens nus en meublés ?
- Est-il temps de céder pour arbitrer vers de la pierre-papier (SCPI) ou du Private Equity ?
- Comment structurer votre prochaine acquisition (SCI à l’IS vs Nom propre) ?
L’immobilier reste un pilier de la construction patrimoniale, à condition d’être piloté avec rigueur et technicité.